Rückfragen Interessenbekundungsverfahren Johannes-Kepler-Quartier Los I, II, II

1. Sind die Maßstäbe der Abgabepläne von uns als Planer frei wählbar?
Auch wenn es keine konkreten Vorgaben zu Maßstäben und Blattformaten gibt, wird die Verwendung üblicher Maßstäbe und DIN-Formate empfohlen. Zur Konkretisierung: übliche Maßstäbe für die Grundrisse und Ansichten:  M. 1:200 (möglichst nicht kleiner, da sonst die Grundrisse kaum noch lesbar sind!)

2. Gibt es Blattformatvorgaben für die Abgabe der Pläne? Gerollte oder gefaltete Pläne?
Bitte DIN-Formate verwenden:   also für die Grundrisse und Ansichten DIN A3 oder DIN A2 (wenn es sein muss auch DIN A1, aber da erscheint mir bei den geforderten Maßstäben nicht  zwingend erforderlich).

 3. Die neuen Wohnraumförderungsrichtlinien für Schleswig-Holstein treten am 1. Juli 2019 in Kraft. In den Qualitätsstandards werden hier die Wohnflächen ab einem 3 Personen Haushalt um 15m² je weiterer Person erhöht. Für die Planung wäre es sinnvoll die neuen Regelungen zu berücksichtigen. Im folgenden Link finden Sie die aktuellen Qualitätsstandards:
http://www.foerderdatenbank.de/Foerder-DB/Navigation/Foerderrecherche/suche.html?get=6473506596e7187b5481fb43813bc845;views;document&doc=9930&pos=anlage-5#anlage-5

Jeder hat die Gelegenheit, sich über die bestehenden Regelungen zu informieren. Alle Informationen sind auf der Landesportalseite einsehbar. Die Ausschreibung erfolgte noch zu den alten Bedingungen, insofern wird es auch nicht negativ gewertet, wenn sich ein Bewerber an unseren Ausschreibungstext hält. Wir könnten es allenfalls positiv werten, dass sich damit bereits auseinandergesetzt und die maßgeblichen Änderungen bereits berücksichtigt wurden. Betrifft auch nur die Wohnungen für 4 Personen (max. 90 statt bisher max. 85m²), 5 Personen (max. 105 statt bisher max. 95m²) und 6 Personen (max. 115 statt bisher max. 105m²).

Die Wohnflächen dürfen nicht überschritten werden, unterschritten aber sehr wohl. Das heißt, es ist nicht schädlich, wenn jemand mit den alten Wohnflächen aus den FiRL arbeitet. 

4. Wir stellten uns die Frage, ob in dem Baufeld von Los 3 wie im Exposé formuliert nur 2 Bau-körper platziert werden dürfen. Im B-Plan haben wir keine entsprechende Klausel ge-funden. Ist die Planung von mehr als 2 Baukörpern erlaubt?
Ja, im Baufeld von Los 3 können auch mehr als zwei Gebäude errichtet werden, soweit die zu-lässige Grundfläche von insgesamt 1.150 qm (und natürlich auch die übrigen Festsetzungen des B-Plans 07.44.00) eingehalten wird (werden).

5. Kann die Gebäudekubatur innerhalb der Vorgaben des B-Plans neu entwickelt werden? 
Ja, die im städtebaulichen Konzept dargestellten Gebäudekubaturen stellen (nur) eine mögliche Bebauungsvariante vor. Wo im Prinzip auch andere Gebäudekubaturen und/oder eine andere Anordnung innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen vorstellbar ist, hat der Bebauungsplan den durch Baugrenzen gesteckten Rahmen entsprechend großzügiger bzw. variabler festgesetzt. Innerhalb dieses Rahmens der überbaubaren Grundstücksflächen somit auch andere Baukörper entwickelt werden, soweit dabei die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden. Neben den zeichnerisch bzw. in der Planzeichnung festgesetzten Vorgaben sind dabei auch die textlichen Festsetzungen zu berücksichtigen.
In diesem Zusammenhang wird ausdrücklich auf die unter Ziff. 2 festgesetzten Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie insbesondere auf die Regelungen zur Bauweise (offene Bauweise mit konkreten Längenbeschränkungen der Baukörper) und zur überbaubaren Grundstücksfläche unter Ziff. 3 hingewiesen.

6. Ist der Wohnungsschlüssel der geförderten Wohnungen bindend oder beispielhaft? Können die 30 % Fläche auch in einem anderen Wohnungsmix realisiert werden? 
Der Wohnungsschlüssel der geförderten Wohnungen ist bindend, da diese auch durch die Lübecker Bürgerschaft beschlossen wurden. Weitergehende Informationen entnehmen Sie bitte auch der Verbilligungsrichtlinie der Hansestadt Lübeck, welche dem Exposé als Anlage 9.7 beigefügt ist.

7. Laut textlichem Teil des B-Plans können 20% der Kfz-Stellplätze oberirdisch angeordnet werden. Der Auslobungstext fordert hingegen, dass in Quartier II alle Stellplätze in Tiefgaragen vorgesehen werden sollen. Was ist hier bindend?
Bindend ist hier die Festsetzung des Bebauungsplans 4.1, wonach höchstens 20 % der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze (nicht der ggf. darüber hinaus geplanten Stellplätze) oberirdisch angelegt werden dürfen. Angestrebt werden sollte, möglichst viele bzw. alle Stellplätze für  den Geschosswohnungsbau in Tiefgaragen unterzubringen, um die die unbebauten Freiflächen einer anderen Nutzung und Gestaltung zuführen zu können. Die Unterbringung der Stellplätze ist dementsprechend auch ein Kriterium für die Beurteilung der Konzept- und Gestaltungsqualität des eingereichten Konzeptes.

8. Gibt es Fernwärme im Gebiet? Existieren Leitungspläne zur Grundstücksversorgung, die zur Verfügung gestellt werden können?
Fernwärme steht im Johannes-Kepler-Quartier nicht zur Verfügung.

9. Ist es möglich, Eigentumswohnungen vorzusehen oder soll Quartier II ausschließlich Miet-wohnungen beinhalten?
Die Lübecker Bürgerschaft hat beschlossen, dass im Quartier II ausschließlich Mietwohnungsbau entstehen soll.

10. Im B-Plan sind auffällige topographische Verwerfungen und umfangreicher Baumbestand dargestellt. Gibt es dazu einen Vermessungsplan als dwg oder pdf?
Im angefügten Ordner befinden sich die Höhen- und Lagepläne für das Quartier.
Anmerkung der KWL GmbH: In der Cloud stehen die Deckenhöhenpläne zum Download zur Verfügung.

11. Handelt es sich bei den topographischen Verwerfungen um einen natürliche Geländeent-wicklung und kann daher von gewachsenen Böden ausgegangen werden?
Die Fläche wurde vormals als Schulgelände genutzt. Es ist zu vermuten, dass damals ein Teil der Topographie künstlich geschaffen wurde.

12. Ist das Entwässerungskonzept Regen so zu verstehen, dass es neben einer zu liefernden 50% Dachbegrünung keine Einleitbeschränkung gibt? 

13. Terrassen, Wege und untergeordnete Nebenanlagen sind auf den Baugrundstücken zu ver-sickern. Sind die Böden ausreichend versickerungsfähig?
Die Böden sind versicherungsfähig. Weitergehende Informationen entnehmen Sie bitte das in der Cloud verfügbare Baugrundgutachten

14. Sollte pro Los eine separate Bewerbung abgegeben werden?
Sie können auch nur eine Bewerbung für alle drei Lose abgeben. In der Bewerbung muss jedoch für jedes Los das Höchstgebot einzeln abgeben und aufgeführt werden.

15. Gibt es zu der Materialität und Gestaltung der Fassaden Wünsche bzw. Vorstellungen?
Für die Fassaden wird die Verwendung nachhaltiger (im Sinne von dauerhafter) Materialen angestrebt. Insofern wird einer Klinker-Fassade sicherlich Vorrang vor einer konventionellem Wärmedämmverbundsystem mit Putz eingeräumt.
Die Staffelgeschosse können bzw. sollten sich in Materialität und Farbgebung von den Außenwänden der darunterliegenden Normalgeschosse abheben.

16. Die Angaben im Bebauungsplan, Planteil, Textteil und die aus dem vorliegenden städtebau-lichen Entwurf stimmen für die Baufelder nicht überein.  Als Beispiel LOS 1:

•  GRZ städtebaulicher Entwurf = 1.390 qm GF / 5.270 qm = 0,26
• GRZ Bebauungsplan, Planteil = 1.450 qm GF / 5.270 qm = 0,28
• GRZ Bebauungsplan, Textteil = 0,4 x 5.270 qm = 2.108 qm GF

Welches Maß soll als bindend angenommen werden?
Maßgeblich für die maximal zulässige Grundfläche (GR) und Geschossfläche (GF) ist selbstver-ständlich allein der Bebauungsplan. Der B-Plan lässt dabei für alle Teilflächen (Lose 1-3) eine geringfügig höhere GR zu, als sich diese aus den im städtebaulichen Konzept dargestellten Baukörpern ergibt. Maßgeblich ist somit für  LOS 1 eine zulässige GR von 1.450 qm.  Auf die Festsetzung einer zulässigen GF wird im B-Plan verzichtet, da sie sich unmittelbar aus der GR und den zulässigen Geschossen ergibt.  Bei einer Bebauung über drei Vollgeschosse und einem Staffelgeschoss (über max. 50 % der Geschossfläche des 3. Vollgeschosses) beträgt die zulässige GF (1.450 qm x 3,5 =) 5.075 qm. Die Angaben im Exposé zu GRZ und GFZ sind nur gerundete Werte, die die zulässige bauliche Dichte veranschaulichen sollen.  Sie sind darüber hinaus Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes.

17. Bei Los 1 (WA2): In B-Plan keine Darstellung für Flächen von Tiefgaragen, in städtebaulichem Konzept aber außerhalb der Baufenster liegende TG-Rampe parallel zu der Straße „Am Ährenfeld“. Sind Teile der TG (z. B. Zufahrten) auch außerhalb der Baufenster zulässig? Ist eine unterirdische Verbindung der TG zum kleineren Baufeld möglich?
Ja, Teile der Rampe zur TGa können auch außerhalb des Baufeldes liegen.  Falls erforderlich, würden wir hierfür eine Befreiung in Aussicht stellen.  Gleiches gilt, falls auch unter dem nordwestlichen Baukörper eine Tiefgarage errichtet und diese unterirdisch mit der Tiefgarage unter den anderen Baukörpern verbunden werden soll.  Im Übrigen sollte die Tiefgarage aber innerhalb der festgesetzten überbaubaren (und damit auch unterbaubaren) Grundstücks-flächen liegen.  Falls dennoch Abweichungen erforderlich sein sollten, sind Befreiungen im Einzelfall zu prüfen (können somit nicht vorab in Aussicht gestellt werden).

18. Bei Los 1 (WA2): Ist eine Erschließung der TG auch über die „Planstraße A“ möglich, oder ist die Erschließung zwingend an die Straße „Am Ährenfeld“ anzubinden?
Eine Erschließung über die Planstraße A ist nicht möglich. Der Straßenentwurf sieht hier die Anlage von Längsparkständen im Straßenraum vor.

19. Dürfen Balkone und Terrassen über die Baulinien herausragen?
Terrassen dürfen selbstverständlich über die Baugrenzen (Baulinien sind nicht festgesetzt) hinausragen. Für das Maß der Überschreitung gibt es keine unmittelbaren Vorgaben.
Mittelbar ergibt sich eine Flächen-Obergrenze durch die textl. Festsetzung 2.2 des B-Plan 07.44.00. Danach darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Terrassen und Balkonen um maximal bis zu 30 % überschritten werden.
Das zulässige Maß der Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone ergibt sich aus der   textlichen Festsetzung 3.3 des B-Plans.  Danach ist in den Losen 1-3 ein Überschreiten der festgesetzten Baugrenzen durch Balkone um bis zu 2,0 m auf bis zur Hälfte der jeweiligen Außenwandlänge zulässig, sofern hierdurch ein Abstand von 4,0 m zu öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen nicht unterschritten wird.

20. Sollte im Planungsprozess die Wohnfläche abweichen, muss dann auch die Anzahl der geförderten Wohnungen geändert werden?
Der Wohnungsschlüssel der geförderten Wohnungen ist bindend, da diese auch durch die Lübecker Bürgerschaft beschlossen wurden. Weitergehende Informationen entnehmen Sie bitte auch der Verbilligungsrichtlinie der Hansestadt Lübeck, welche dem Exposé als Anlage 9.7 beigefügt ist.

21. Sind in der angegebenen Wohnfläche die Balkone enthalten? Wenn ja, zu welchen prozentualen Anteil?
Lt. Anlage 5 zu den Wohnraumförderrichtlinien (Qualitätsstandards) hat die Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung zu erfolgen. Daher sind die Flächen der Balkone in der Regel zu einem Viertel anzurechnen. Weiter steht in der o. g. Anlage zu den Freisitzen:
Bei Fördermaßnahmen im Neubau muss jede Wohnung einen Freisitz aufweisen. Balkone, Loggien, Wintergärten oder gedeckte Freisitze sollen über eine Mindestnutzfläche von vier m2 und eine Mindesttiefe von 1,40 m verfügen.

22. Wie viel Ansichten sollen dargestellt werden?
Hierzu gibt es keine verbindlichen Vorgaben. Für die geplanten Gebäude sollte es zumindest Ansichten der Vor- und Rückseiten geben.

23. Reichen Grundrisse von Regelgeschossen?
Es sollten möglichst auch Grundrisse für die Erdgeschosse eingereicht werden, da hier auch Nebenräume (z.B. Abstellräume für Fahrräder) unterzubringen sind.  Grundrisse für die Staffelgeschosse erscheinen nicht zwingend erforderlich (werden aber gerne genommen).

24. Reichen Wohnungstypologien und Skizzen?
Es reichen ggf. auch Skizzen aus, sofern sie eine hinreichende Beurteilung der Grundrisse ermöglichen (Lage der Fenster …).  Eine allgemeine Typologie reicht nicht aus.

25. Welchen Maßstab sollen die Zeichnungen haben? (z.B. Lageplan 1/500, Grundrisse und Ansichten 1/200)
Lageplan 1/500, Grundrisse und Ansichten 1/200

26. Müssen die Tiefgaragen mit dargestellt werden?
Ja

27. Reicht für die Nachhaltigkeit und die Energieeffizienz eine schriftliche Beschreibung?             Ja

28. Welche Angaben und Inhalte werden bei den Referenzprojekten erwartet?
Beispiele für vergleichbare realisierte Bauvorhaben  (falls nicht vorhanden ggf. auch für geplante Vorhaben).

29. Wie soll die Baufertigstellung der geförderten Wohnungen  von 2 Jahren nach Grund-stückserwerb ermöglicht werden? Gibt es einen  Rahmenterminplan vom Grundstückserwerb bis zur Baufertigstellung des geförderten Wohnungsbaus und kann dieser zur Verfügung gestellt werden? 
Nein, es gibt keinen Rahmenterminplan. Die 24 Monate Baufrist nach Vertragsabschluss ist eine Vorgabe aus der Verbilligungsrichtlinie. Der Grundstückskaufvertrag wird hierzu zeitliche Vorgaben enthalten, z.B. innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsabschluss ist der Bauantrag einzureichen u. ä.. Die Fristen für Baubeginn bis zur Fertigstellung verlängern sich um die Zeiträume, in denen der Käufer ohne sein Verschulden an der Durchführung von Baumaß-nahmen gehindert war. Auch können in begründeten Fällen Baufristverlängerungen nach-träglich vereinbart werden.  Es liegt im Interesse der Hansestadt Lübeck, den Mietwohnungs-bau insgesamt zügig erstellen zu lassen.  

30. Sind alle im Entwurf der Ausschreibung dargestellten Tiefgaragen-Zufahrten zwingend umzusetzen?
Die im städtebaulichen Konzept dargestellten Tiefgaragenzufahrten sind insofern verbind-lich, als dass die im Bau befindlichen Straßen hier bereits Bordabsenkungen vorsehen.
Für den Fall, dass die Zufahrten an anderer Stelle vorgesehen werden sollen, sind

a) die Vorgaben der Straßenplanung zu Baumstandorte und Stellplätze zu beachten (siehe Ausbauplanung / Deckenhöhenplan),
b) die Kosten für den Straßenumbau (Anpassung der Borde etc. ) vom Bauherrn zu tragen und
c) die Zustimmung des Bereichs Stadtgrün und Verkehr einzuholen, damit bei Bauantragstellung eine Überfahrtsgenehmigung erteilt werden kann.

Im Einzelnen:
Los 1: Die Lage der TGa-Zufahrt ist insofern festgelegt, dass die Erschließung über die Straße „Am Ährenfeld“ erfolgen und dabei die dort geplanten Baumscheiben und Stellplätze berücksichtigen muss. Die Zufahrt darf weder über den Haselmausweg (Planstraße A), noch über den Orchideenweg (Planstraße B) erfolgen. Die durch Bordabsenkungen bisher vorgegeben Lage der Zufahrt ist dem Deckenhöhenplan (in der Cloud verfügbar) zu entnehmen.
Los 2: Für das nördliche Baufeld (WA 1) muss die TGa-Zufahrt im nördlichen Teil des Orchideenweges (Planstraße B) liegen. Im südlichen Teil schließen geplante Stellplätze die Anlage einer Grundstückszufahrt aus; eine Erschließung über den Wendehammer ist nicht gewünscht. Eine Erschließung über die Straße „Am Ährenfeld“ erscheint im Prinzip möglich, wobei auch hier die geplanten Baumscheiben und Stellplätze zu berücksichtigen sind. Für das südliche Baufeld (WR 2) ist die Lage der TGa-Zufahrt an der Nordwestseite des Gebäudes vorgegeben. In der TGa sind auch die Stellplätze für die beiden südlich anschließenden Gebäude (WR 3) unterzubringen. Die für beide Baufelder vorgesehenen Grundstückszufahrten sind durch Bordabsenkungen der in Bau befindlichen Straßen vorge-geben (siehe Deckenhöhenplan).
Los 3:  Die Lage der Grundstückszufahrt ist durch den schmalen Anschluss des Grundstücks an die Planstraße B vorgegeben. Die Lage der TGa-Zufahrt kann innerhalb der im B-Plan festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche und der nordöstlich anschlie-ßenden TGa-Fläche frei gewählt werden.

31. Sind zusätzlich zu den im öffentlichen Raum dargestellten Spielflächen auch Spielflächen auf privatem Grund nachzuweisen?
Bei dem geplanten Kinderspielplatz handelt es sich um einen öffentlichen Spielplatz für die Allgemeinheit. Die Nutzung des Spielplatzes ist nicht auf Kleinkinder (im Sinne von nicht schulpflichtigen Kindern) und nicht auf die Bewohner des Johannes-Kepler-Quartiers beschränkt. Auch wenn § 8 Abs. 2 LBO für den Fall eines in der näheren Umgebung vorhandenen Spielplatzes die Möglichkeit eröffnet, auf die ansonsten (für Wohnungsbauprojekte mit mehr als 10 Wohneinheiten) bestehenden Verpflichtung zur Anlage eines Kleinkinderspielplatzes zu verzichten, sollten auf den Grundstücken Flächen und Einrichtungen zum Kleinkinderspiel (Sandkästen, etc.) vorgesehen werden.

32. Für die weitere Planung benötigen wir den Deckenhöhenplan als DWG-Datei. Können Sie uns die aufgeführten Unterlagen bitte schnellstmöglich zukommen lassen? 
In der Cloud steht Ihnen der Deckenhöhenplan zum Download zur Verfügung.

33. Welche Anforderungen werden an die einzureichende Wirtschaftlichkeitsberechnung der beabsichtigten Miethöhe und Kalkulation der Kaufpreise gestellt?
Es sollen die Gesamtkosten (Schätzungen/Erfahrungswerte) einschließlich Grunderwerb aufgrund des Gebotes des Bauvorhabens zusammengestellt werden.
Des Weiteren sollen die geschätzten Summen der laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten etc.) sowie Bewirtschaftungs-kosten (Abschreibung etc. ) berechnet werden. Die „gebunde-nen“ Mieteinnahmen für die geförderten Wohnungen sind zu berücksichtigen.
Als Ergebnis müsste sich dann auch die Durchschnittsmiete pro m² für die restlichen freifinanzierten Wohnungen ergeben.
Wir gehen davon aus, dass die finanzierenden Kreditinstitute sich eine ähnliche Berech-nung vorlegen lassen.
Wir wollen sichergehen, dass das Angebot bzw. Gebot realistisch durchkalkuliert ist.